｜验房资讯｜泉州多个小区公共收益不透明，业主如何维权？

小区停车场的收益应该归谁？电梯里的广告收益，又应该归谁？为什么《物权法》等法规明确规定——公共收益归全体业主所有，但是实际上却常有被物业公司“截留和挪用”的现象呢？

在法律上，居民是“业主”、物业公司是“管家”，但现实中两者却经常出现错位。目前，泉州市各小区公共收益的规模预估，每年少则十几万元，多达则上百万元，部分小区物业对公共收益的使用不规范、不透明，成为物业矛盾的多发部分。

因此，泉州市政协委员林海云提出《关于进一步规范我市物业小区公共收益管理的建议》，呼吁及时制定实施细则，解决物业管理中的问题。

连日来，记者走访鲤城国泰花苑、丰泽新村、百捷御府等泉州多个小区，发现大部分小区物业有将公共收益做到公开透明、按规定分配、存入专户等，但也有部分小区存在公共收益公示不规范、瞒报漏报、分配不规范等问题。

公示栏里就只有水电费公摊明细，从来没有听过说有公共收益，也没有见过张贴过。前不久，因为小区公共收益问题，福隆星城3名业主将物业公司起诉至鲤城法院，3名业主要求物业公司依法公开小区公共收益相关收费明细，最终，法院做出判决，物业公司应自本判决生效之日起10日内，向3名业主提供2010年11月1日至2021年5月11日期间福隆星城小区共有部分收益及支出情况的资料，用以查阅。

听说外地很多城市的住宅小区，每到年终，所收取的物业费如果未用完，都会给小区业主们发红包。丰泽区湖心街东段湖滨楼小区业主李女士告诉记者，这些年，小区收入涉及地上停车费、地下室停车场、门闸广告、户外广告等，费用极为不透明，物业和业主矛盾不断，实在闹心。（相关阅读：泉州丰泽区湖心街小区：请求监管小区公共收益管理！官方回复……）

当天上午，记者走访丰泽区湖心街东段湖月楼、湖晖楼等多个小区，跟湖滨楼小区一样，在入口门闸随处可见各种广告，但宣传公示栏内均未见张贴任何公共收益。湖月楼小区业主郑阿伯的说法和李女士一致。

同样的，记者在走访中发现，位于城东街道的澜湖郡小区，公示栏上物业公示仅公示小区的公共收益，但没有列出小区公共收益的明细。鲤城的西湖联成花苑，因公共收益不公开被立案查处，御景嘉园小区则因收费项目表决不规范被督促整改。  

住宅小区公共收益事关全体业主的合法权益，记者从泉州市住建局了解到，“点题整治”，泉州开展物业服务企业侵占小区业主公共收益问题专项整治，取得良好成效。

来自泉州市住建局的数据，泉州现有物业企业数量584家，物业服务小区数量1278个。通过专项整治，截止去年11月，全市累计回收企业自查自纠表1278份，累计收集问题（线索）183件，现已办结180件，占比98.36%；市、县两级住建部门累计抽查物业住宅小区1003个，责令433个住宅小区的物业服务企业进行整改，对20家企业依法依规进行信用扣分，并通报曝光，其余小区由市县两级住建部门委托会计审计核实。
下阶段，泉州市住建局将继续深入开展公共收益专项整治，进一步推进业委会成立，加快推进住宅小区召开业主大会和选举业主委员会，发挥业委会执行机构功能，监督物业服务企业规范经营。同时持续发挥社会监督作用，通过普及《物业管理条例》《民法典》等相关法律法规。
此外，还将持续开展公共收益专项督查工作，将公共收益管理情况纳入信用评价内容，作为企业年度信用评价的依据；督促物业服务企业及时将小区公共收益存入专户，严格实行“收支两条线”，做到收入与支出账目清楚透明，并且要求每季度公示一次，接受全体业主监督。依托泉州市物业服务行业党委，积极探索“物业＋党建”新模式，提升物业服务水平。

住宅小区公共收益的监督管理，涉及小区居民的根本利益，事关小区和谐稳定，为防止一些业委会、物业企业乱用和侵占，泉州市政协委员林海云建议市住建部门探索出台符合本市实际的物业小区公共收益管理的指导意见，进一步规范小区公共收益的责任、使用和监督。  林海云建议进一步明确公共收益管理的责任主体。业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益由物业服务企业代为管理；业主大会成立后，经业主大会决定，公共收益可以由业主委员会自行管理，也可以通过物业服务合同约定委托物业服务企业管理，并且在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例，已经签订合同的，增签补充协议。加强对物业从业人员相关专业知识的培训，知道公共收益如何管、怎么用，并严格遵守相关法律规定，应该是相关从业人员的基本职业素养。   

“可以从制度上进一步规范公共收益的管理。”林海云认为，业主委员会应根据物业管理区域实际情况，按照相关规定，制订本区域公共收益具体使用管理办法。如委托物业服务企业管理公共收益的。应在前期物业服务合同或委托管理合同中体现。一方面，确定公共收益的支付范围，如：业主委员会工作经费、娱乐文化经费、小区共用设施设备的改造（建）项目以及补充物业专项维修资金等；另一方面，应使用前征询全体业主（召开业主大会）意见，形成书面材料，使用后将相关材料归档留存。同时，应该做好公共收益收支的记账管理，应留存发票、收据、银行对账单、合同等证明材料，以保证收支情况明晰。 

“强化业主对公共收益的日常监督，小区应定期将该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示，并将公示照片上传至网络信息平台，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回复。”林海云建议，在业主委员会换届后、物业服务企业退管后，或者业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，由街道办事处或社区居委会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。可在部分小区试点探索“特约监管员”制度，邀请从事财会、法律专业的业主作为特约监管员，加强对公共收益监管的专业性。   

此外，还可以发挥“党员楼栋长”作用，泉州许多地方都设立了“党员楼栋长”，党员楼栋长机制往往成为化解邻里矛盾、反映邻里诉求的一个重要渠道。而物业公共收益恰恰是社区居民关注的热点，建议组织部门可以对党员楼栋长进行物业方面相关法律法规的培训，以更好发挥党员楼栋长在公共收益的监管、矛盾化解方面的作用。    

最后，林海云建议属地的各县市区住建部门应健全完善物业企业信用评价体系，对违规违法侵占业主权益的物业企业依法进行处理，采取信用惩戒、列入黑名单等，清退一批不规范的企业。同时联合各街道办事处进一步发动居民自治力量，引导成立小区业委会，健全街道、社区、小区业委会、物业企业的物业小区“四位一体”管理机制，充分发挥居民监督在社区治理中的作用。街道、居委会应定期开展检查，督导业主委员会规范公共收益的管理行为。

2021年6月至9月，泉州市住建局联合相关部门在全市范围内开展专项整治。如何进一步保障小区公共收益规范管理、维护业主合法权益，1月7日下午，东南早报“一线通两会”工作室邀请泉州市人大代表蔡美英、政协委员林海云及泉州市住建局副局长刘云峰共同聚焦。泉州网1月8日讯 （记者 许钹钹 李菁 吴嘉晓 文/图）

电梯广告、丰巢入驻、公共场地租金收入……小区公共收益归谁所有、该如何使用，向来是广大业主关注的焦点。有的小区公共收益不曾进行公示，甚至不知所终，有的小区公共收益有所盈余，每年还能给业主发红包。为规范小区公共收益管理，维护业主合法权益，2021年省住建厅下发通知，《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》（征求意见稿）向社会公开征求意见。