什么样的房子公摊更大？为什么你总是买了才后悔！

公摊面积相信是每一位购房者的痛点，大部分人在买房的时候都是看着宣传资料、沙盘，对于公摊实际多少的判断根本无从下手。随着时代的发展，由于公摊面积造成的购房者经济损失越来越多。今天我们研究的是在公摊面积无法避免的情况下，如何在买房的时候从销售给的数据外鉴别公摊面积的大小。要知道现在购房者的购房环节都是在预售阶段，虽然有预测的数据，但是在你真正签合同之前也许真的见不到真实的公摊数据，所以我们要学会自己甄别。

公摊建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公摊面积多大才比较合理？

不同的住宅性质，所产生的公摊面积和公摊率也是不同的，根据现在市场上常见的几种住宅，可以参考以下4种情况。

1：7层以下的住宅的公摊率是7％—12％

多楼层建筑的楼层数指的是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的7％—12％

2：7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％

一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10％—15％之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15％—20％之间

3：12层—33层的住宅公摊率为15％—25％

根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大

4：别墅类型的住房的公摊率是1％—8％

别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积

公摊较大类型1.带底商的楼

何为带底商的楼？就是底部一层或几层为商业、办公性质的楼，这种楼的特点就是住宅的核心筒不与商业、办公等部分相通，不同功能区完全走各自独立的通道。这样一来底商当中就必须要穿插通往住宅的楼梯、电梯、管井等公共区域，这部分的面积只有住宅使用，所以根据谁使用谁分摊的原则，住宅使用就要分摊给住宅部分。因此，就会造成住宅部分获得的公摊面积大于纯住宅类型的楼，因为除去每层视作分摊本层公共区域之外，还要多分摊底商部分的核心筒，所以公摊面积增加。如果购房的时候了解这些，避开选择这样的楼相信，相同建筑面积、相同价格下买的房子套内面积一定会更大一些。

公摊较大类型2.单层面积较小的楼，户数少

何为单层面积？这是建立在纯住宅的基础之上的，也就是说单一层的总建筑面积较小。当前住宅的设计大致以多层、小高层和高层为多见。大众化的设计往往有着相似性，也就是相同类型的楼电梯、楼梯的尺寸相差不多。在这样的情况下，如果同为两栋高层的住宅楼，都是两梯三户的设计，那么核心筒等公共部分的面积就会相差不多。但是其中一栋三个户型的套内面积为300平米，另一栋为400平米，那么400平米的这一栋楼的分摊系数一定小于300平米的这一栋楼。这样一来如果两栋楼中都有套内面积100平米的户型，那么300平米的楼中100平米的户型最终的建筑面积就要大于400平米楼的。这样算来同时购买了100平米套内的房子，相同单价下买300平米楼的人就要多花不少钱。

公摊较大类型3.外观凹凸过度的楼

何为外观凹凸过度？就是说这个楼的外观造型拐来拐去的，不像一般的楼正面和背面尽量是能齐平则齐平的，而是每个房间都要有一个层次感，凸出和凹进较多。这样的楼为什么公摊面积大一些呢？这是因为在公摊计算的时候外墙也是计入公摊面积的。而凹凸过度的楼就会增加外墙的总体长度，外墙越长公摊面积就越多。自然买这样的房子就要比规整外观的房子多一些公摊面积了。

公摊较大类型4.梯户比较大的楼

这里我们说的梯户比就是说楼梯、电梯、前室等公共区域数量单层比值较大的楼。我们举个例子：比如有一栋两梯四户的楼，格局是两部电梯、一步楼梯，一个电梯前室和一个过道。另一栋楼两部电梯、两部楼梯、两个电梯前室、一个过道、还有一个连廊。这两种楼我们都会称之为两梯四户的格局，但是前者的梯户比明显要小于后者。如果在电梯、楼梯、过道尺寸相同的情况下，那么毫无疑问后者的公摊面积要大于前者，虽然后者看起来整体舒适性高一些，但是公摊确实大。

公摊较大类型5.楼层比较高的楼

相信有了解过房子的人都知道，层数越高，电梯的配备也要越多，所以对于高层住宅来说，电梯便是出入的重要工具配备。因为如果电梯数量不够，倘若有一部出现故障无法使用，日常出行和生活就会受到很大的影响，从高层走楼梯上下楼那可真的是非常辛苦的。所以高层都要配备三部电梯以上，故而公摊面积也会增加。

承重墙投影，由于高层楼房的高度都很高，所以墙体所承受的压力也更大，因此会比多层或小高层的墙体厚。而套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，所以高层住宅楼的公摊面积也就越大。

消防面积，因为楼层越高，所以居住的人员就越多，一旦出现什么紧急情况，比方说火灾、地震等，需要疏散逃离的人就越多；所以开发商在建设项目时就要增宽安全通道，修建消防疏散通道以及增加避难层，那么公摊面积也就增加了。

其实公摊面积不仅是买房人嫌公摊高，开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。至于他们是怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人，再一个就是降低走道宽度，缩小大堂、电梯，甚至小区配套公共设施规模也缩水。公摊小意味着公共设施缩减，这些都会影响购房者的居住品质，所以盲目追求低公摊也是不甚可取的。